房地產(chǎn)獵頭公司談投資性房地產(chǎn)的博弈____2007年可謂是房地產(chǎn)的艱屯之際，調控“緊箍咒”一聲緊似一聲?？墒?，與此天壤之別的是，在股市中，尤其是下半年的股市中，房地產(chǎn)股卻與銀行股齊頭并進(jìn)，成為了行情的主角。年關(guān)將近，房地產(chǎn)股更是身先士卒，乃至接連飆升。關(guān)于房地產(chǎn)股將來(lái)猜測的各種利好充滿(mǎn)商場(chǎng)，其間，2007年新管帳原則行將啟用的布景下的“財物重估增值”概念，好像成為了房地產(chǎn)股強悍的首要理由。 ?
可是，新管帳原則是不是真的讓一切的房地產(chǎn)股一夜“暴富”？商場(chǎng)對新管帳原則是不是存在誤讀？新管帳原則又將對哪些房地產(chǎn)上市公司或具有房地產(chǎn)的上市公司發(fā)生本質(zhì)性利好？
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房地產(chǎn)獵頭公司焦點(diǎn)：公允價(jià)值法VS前史本錢(qián)法？
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房地產(chǎn)職業(yè)之所以被遍及以為是受新管帳原則影響最大的職業(yè)之一，其關(guān)鍵在于原則中關(guān)于“出資性房地產(chǎn)”可采納公允價(jià)值計量方法和管帳報表中須單列“出資性房地產(chǎn)”項意圖新規則。盡人皆知，從慎重性原則動(dòng)身，曩昔管帳報表選用的都是市價(jià)和本錢(qián)“孰低法”。例如，出資房地產(chǎn)，購入本錢(qián)為1億元，如今漲到2億元了，按 “孰低法”，只需房地產(chǎn)不轉讓?zhuān)~面上只能是1億元；而新管帳原則將按“公允價(jià)值”核算，即市價(jià)真的增值到2億元，這塊房地產(chǎn)出資便可調整到2億元。
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那么，又何為“出資性房地產(chǎn)”？新管帳原則規則，“出資性房地產(chǎn)”是指能夠獨自計量和出售、為賺取房錢(qián)或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，如已租借的土地使用權、持有并預備增值后轉讓的土地使用權、已租借建筑物等。
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一起，新管帳原則還清晰了“非出資性房產(chǎn)”的領(lǐng)域：公司具有并自行運營(yíng)而非租借的旅館飯館、自用房地產(chǎn)（為生產(chǎn)商品、供給勞務(wù)或許運營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，如公司的廠(chǎng)房和辦公樓，公司生產(chǎn)運營(yíng)用的土地使用權，職工宿舍）、作為存貨的房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售的或為出售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地）等。
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關(guān)于“出資性房地產(chǎn)”，新管帳原則規則，公司的財政計量處置能夠選用前史本錢(qián)方法（按購入價(jià)計量），也能夠公允價(jià)值方法（按市價(jià)計量）。而只需滿(mǎn)意二個(gè)條件，即可采納公允價(jià)值計量方法：一、地點(diǎn)地有活潑的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)商場(chǎng)，出資性房地產(chǎn)能夠在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)商場(chǎng)中直接買(mǎi)賣(mài)；二、公司能夠從房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)商場(chǎng)上獲得同類(lèi)或相似房地產(chǎn)的商場(chǎng)報價(jià)及其他有關(guān)信息，然后對出資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估量。
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能夠看出，關(guān)于大大都“出資性房地產(chǎn)”而言，在下一年若想選用公允價(jià)值計量方法并非難事。而采納公允價(jià)值方法，其“出資性房地產(chǎn)”不計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，以管帳期末其公允價(jià)值為根底調整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計入當期損益。換言之，在近年中國各地房?jì)r(jià)大幅上漲的布景下，假如具有“出資性房地產(chǎn)”的上市公司一旦選用公允價(jià)值，其成績(jì)會(huì )發(fā)生“三級跳”，屆時(shí)呈現每股收益3元乃至5元的公司均是能夠的。
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公允價(jià)值法盡管描寫(xiě)出了誘人的將來(lái)，可是據不完全統計，具有“出資性房地產(chǎn)”公司在整個(gè)房地產(chǎn)上市公司中份額并不高，估量在10％擺布。絕大大都的房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)都是它的商品，是作為存貨而非出資物業(yè)。更進(jìn)一步地說(shuō)，因為新管帳原則的“靈敏”原則，具有出資型房產(chǎn)的上市公司下一年是不是會(huì )選用公允價(jià)值計量方法仍是一個(gè)疑問(wèn)，相應地，公司成績(jì)是不是會(huì )呈現大幅溢價(jià)也值得商討。即使下一年能夠會(huì )有房地產(chǎn)上市公司選用新的公允價(jià)值方法，但因其間有著(zhù)千差萬(wàn)別，出資者對單個(gè)公司還應該區別對待。
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出資性地產(chǎn)：占比甚小 影響甚微盡管新管帳原則約好的是“出資性房地產(chǎn)”，但實(shí)踐上多為出資性房產(chǎn)，而很少有出資性地產(chǎn)。依據新管帳原則，出資性地產(chǎn)包括兩方面：已租借的土地使用權，指公司經(jīng)過(guò)受讓辦法獲得的土地使用權，用以運營(yíng)租借（不含融資租借）辦法租借；持有并預備增值后轉讓的土地使用權，是指公司經(jīng)過(guò)受讓辦法獲得的、預備增值后轉讓的土地使用權。
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關(guān)于前者，咱們不難理解，可是關(guān)于后者，是有許多局限性的。因為中國土地一切權歸于國家，公司具有的僅僅土地使用權，假如在必定期限內不開(kāi)發(fā)的擱置土地，國家要回收其土地使用權。因而，像出資房產(chǎn)相同先賤價(jià)吃進(jìn)一塊地擱置兩三年以后再高價(jià)賣(mài)出，這是為國家所不允許。新管帳原則對此也作出了格外闡明：擱置土地不歸于持有并預備增值的土地使用權。依據《擱置土地處置辦法》的規則，擱置土地是指土地使用者依法獲得土地使用權后，未經(jīng)原同意用地的人民政府同意，超越1年未開(kāi)工開(kāi)發(fā)締造的；或許是已開(kāi)工開(kāi)發(fā)締造但開(kāi)發(fā)締造的面積占應開(kāi)工開(kāi)發(fā)締造總面積缺乏三分之一或許已出資額占總出資額缺乏25%且未經(jīng)同意間斷開(kāi)發(fā)締造接連滿(mǎn)1年的。當然，現實(shí)中，各地對擱置土地的年限界定均有所放寬，通常為二年。邇來(lái)武昌魚(yú)就布告就稱(chēng)，因土地擱置時(shí)刻超越二年，其在鄂州市葛店開(kāi)發(fā)區具有的面積為258691.1平方米國有土地使用權，能夠被鄂州市國土資源局回收。
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事實(shí)上，房地產(chǎn)獵頭公司認為在上市公司中，出資性地產(chǎn)是占比甚小，并呈逐年下降的趨勢。因而，即使上市公司在2007年對這有些地產(chǎn)實(shí)施公允價(jià)值法，對成績(jì)的影響也微乎其微。當前，出資性地產(chǎn)首要集中于具有開(kāi)發(fā)區的上市公司。比如張江高科、陸家嘴、南京高科等。開(kāi)發(fā)區從政府那兒獲得一大塊土地，然后再逐步租借給園區內的公司，從中賺取土地使用權的價(jià)差，或許是轉讓某一地塊，賺取價(jià)差。
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張江高科坐落浦東四大開(kāi)發(fā)區之一的上海張江高新技術(shù)工業(yè)開(kāi)發(fā)區。近年來(lái)，張江這一塊土地跟著(zhù)上海的外擴，升格為城市中間區域，房地產(chǎn)增值極為顯著(zhù)。一起，跟著(zhù)張江高科技園區的開(kāi)展，其承當的開(kāi)發(fā)范圍也從開(kāi)始開(kāi)發(fā)4.2平方公里，拓展至當前的25平方公里，往后園區還將向南拓展至外環(huán)線(xiàn)，總體規劃面積將到達54平方公里。當前，公司完結土地開(kāi)發(fā)面積17平方公里?？墒?，張江高科具有許多的土地儲藏量，用于純土地運營(yíng)的卻不多。據揭露材料，張江高科土地轉讓收入2004年為2.96億元，2005年敏捷下降為687.56萬(wàn)元。
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能夠預見(jiàn)的是，在土地資源越來(lái)越緊缺和房?jì)r(jià)越來(lái)越高的趨勢下，具有開(kāi)發(fā)區許多土地儲藏的公司也不愿直接進(jìn)行土地運營(yíng)，而轉向贏(yíng)利更高的房產(chǎn)運營(yíng)。
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出資性房產(chǎn)：包含豐厚“礦產(chǎn)”
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與出資性地產(chǎn)廖廖無(wú)幾天壤之別的是，房地產(chǎn)上市公司用于租借的出資性房產(chǎn)卻是數不勝數，適當有些房地產(chǎn)公司多多少少有所涉及。典型的有張江高科、浦東金橋、保利地產(chǎn)、陸家嘴、棲霞締造、金融街、外高橋、北辰實(shí)業(yè)等。
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張江高科實(shí)施戰略轉型后，主運營(yíng)務(wù)由房地工業(yè)轉型至以物業(yè)運營(yíng)為主，在園區內締造了許多的廠(chǎng)房和辦公用房。2005年，公司房產(chǎn)租借收入達8239萬(wàn)元，毛利率高達66.98%，大大超越了土地轉讓的毛利率（2004年為6%，2005年為16%），乃至超越了房產(chǎn)出售57.82%（2005年）的毛利率。當前，公司已建的張江大廈、四標二期廠(chǎng)房、soho三期小型智能孵化樓等租借狀況杰出，擬建和在建的有張江創(chuàng )新園項目、張江創(chuàng )業(yè)源項目、張江高科苑項目，本年又斥資11億元收買(mǎi)母公司上海張江（集團）有限公司部屬控股子公司上海張江集成電路工業(yè)區開(kāi)發(fā)有限公司、上海八六三信息安全工業(yè)基地有限公司、上海市銀行卡工業(yè)園有限公司三家公司具有的運營(yíng)性房產(chǎn)總計13.6萬(wàn)平方米。幾項相加，公司具有的物業(yè)規劃將到達65萬(wàn)平方米以上，有關(guān)組織研究表明，依照公允價(jià)值法的市價(jià)重估，公司房地產(chǎn)重估價(jià)值增值約40億元，重估后每股凈財物可達6.4元。
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無(wú)獨有偶，邇來(lái)接連飆升的陸家嘴在其2005年年報中稱(chēng)：將來(lái)數年公司主運營(yíng)務(wù)收入中來(lái)自土地批租收入估計會(huì )快速下降，然后影響公司的贏(yíng)利，公司已將房產(chǎn)運營(yíng)作為進(jìn)步公司盈余才能的首要路徑，從單純的土地批租逐步過(guò)渡到自行開(kāi)發(fā)以高檔辦公樓、商鋪和世界社區為主的物業(yè)，并進(jìn)行租借獲取長(cháng)時(shí)刻收益。當前，陸家嘴具有許多的出資性房地產(chǎn)項目，如明城花苑、錦城大廈、一百杉杉、？瑰園、長(cháng)鑫大廈、軟件園、新景園一期和二期商鋪、水族館、陸家嘴花園一期和二期（商鋪）、眾城大廈、向城路東科大廈等。別的，公司新開(kāi)工項目3個(gè)，建筑面積約為9萬(wàn)平方米；在建項目8個(gè)，建筑面積約28萬(wàn)平方米。這些新開(kāi)工和在建工程盡管有適當有些房產(chǎn)是出售商品，但其間的商業(yè)房產(chǎn)多為出資性房產(chǎn)。從揭露材料能夠發(fā)現，陸家嘴這些出資性房產(chǎn)中的明城花園、？瑰園、陸家嘴花園一期商鋪、錦城大廈、眾城大廈為2002年曾經(jīng)持有的，而上海的房地產(chǎn)真實(shí)的上漲始于2002年，可見(jiàn)這些物業(yè)一旦選用公允價(jià)值法計量，其增值空間是適當可觀(guān)的。
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非房企手握“贏(yíng)利魔方”
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近5年來(lái)，全國房?jì)r(jià)是漲聲一片，除了房地產(chǎn)公司是最大的贏(yíng)家外，許多具有許多房產(chǎn)、地產(chǎn)的非房地產(chǎn)公司力爭上游地搭上房?jì)r(jià)上漲的“順風(fēng)車(chē)”。在股市中，這類(lèi)公司首要集中于百貨商業(yè)職業(yè)和高新開(kāi)發(fā)區板塊，如小商品城、益民百貨、新世界、杭州解百、南京高科、等。
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小商品城是最典型的代表。該公司主營(yíng)租借服務(wù)業(yè)，在中國小商品的發(fā)源地和集散地——責任建有許多的商場(chǎng)，在市區有賓王商場(chǎng)、篁園商場(chǎng)、針織商場(chǎng)、家具商場(chǎng)、領(lǐng)帶商場(chǎng)、世界商貿城等數個(gè)商場(chǎng)。其間，世界商貿城是超大規劃的商場(chǎng)，分三期開(kāi)發(fā)，運營(yíng)面積約260多萬(wàn)平方米，當前一二期（約130多萬(wàn)平方米）已投入使用，三期正在趕緊締造中。從揭露音訊看，世界商貿城獲得了政府的大力支持，商場(chǎng)獲得土地的報價(jià)很低，一期為15萬(wàn)元/畝，二期為90萬(wàn)元/畝， 而周邊房產(chǎn)項目締造獲得土地的報價(jià)在15萬(wàn)元-22.5萬(wàn)元/平方米。而世界商貿城的商鋪按市價(jià)遍及在10萬(wàn)元/平方米擺布，在新管帳原則下，給人的幻想空間無(wú)窮。
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益民百貨在上海市中間城區的淮海路及周邊具有商業(yè)房產(chǎn)達14.74萬(wàn)平方米，其間適當當有些是用于租借的出資性房產(chǎn)。如益民百貨2003年以5045.1136萬(wàn)元收買(mǎi)了上海市瑞金南路1號海興廣場(chǎng)裙房一層2672.2平方米的房產(chǎn)，折合每平米18880元/平方米。從2002年起，益民百貨還對上?；春Ｖ新返牧执髲B施行分批全體收買(mǎi)，至今已具有柳林大廈77.8%的建筑面積，合計28639.27平方米，收買(mǎi)報價(jià)最低1.2萬(wàn)元/平方米，最高1.78萬(wàn)元/平方米。當前，這有些物業(yè)悉數用于租借，僅一至六層每年的房錢(qián)就達3000萬(wàn)元。此外，益民百貨2005年9月23日，益民百貨又以9490.47萬(wàn)元購買(mǎi)了淮海中路6處合計1430平方米商業(yè)房產(chǎn)和辦公用房，折合6.27萬(wàn)元/平方米。公司將這次財物收買(mǎi)悉數用于租借，估計年房錢(qián)收入為903萬(wàn)元。2006年10月，益民百貨以7831.5萬(wàn)元收買(mǎi)上海市盧灣區土地房子開(kāi)展中間具有的五處房子，即南昌路69弄5號獨幢花園住所（建筑面積1551平方米）、建國西路56弄7號獨幢花園住所（建筑面積533.5平方米）、建國西路56弄8號（乙）獨幢花園住所（建筑面積294.4平方米）、瑞金一路150號（淮海中路路口）5A室公寓（建筑面積120.65平方米）及瑞金一路150號（淮海中路路口）6室公寓（建筑面積179.55平方米），折合均價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米，公司表明將用于租借運營(yíng)。能夠看出，益民百貨收買(mǎi)的商業(yè)房產(chǎn)和住所房產(chǎn)，均坐落寸土寸金的上海富貴商業(yè)街，是真實(shí)的稀缺資源。當前該地段的公寓價(jià)大致為2.5萬(wàn)元/平方米，辦公樓要到達3-5萬(wàn)元/平方米，商鋪的報價(jià)則更高，通常在5萬(wàn)元/平方米以上。能夠必定的是，這批中間地帶的房產(chǎn)無(wú)疑是益民百貨的豐厚“礦產(chǎn)”地點(diǎn)。
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具有得天獨厚地理位置的新世界亦是如此。公司將坐落上海南京西路上的新世界城有些樓層用作租借，如十樓（面積9200平方米）租給英國杜莎NBD公司開(kāi)設了杜莎蠟像館，以及將附近樓層租借給有關(guān)飯館。依據新管帳原則，能夠獨自計量的租借房產(chǎn)可算作出資性房產(chǎn)，新世界租借的這些全體樓面無(wú)疑是能夠獨自核算，一旦按公允價(jià)值法，其鉆石地段必定要用天價(jià)來(lái)匹配，然后構成可觀(guān)的賬面溢價(jià)。
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除了百貨商業(yè)職業(yè)外，開(kāi)發(fā)區也具有許多出資性房產(chǎn)，不過(guò)與商業(yè)公司的商場(chǎng)不一樣的是，開(kāi)發(fā)區具有的出資性房產(chǎn)多表現為廠(chǎng)房方法。如南京高科，公司背靠南京市國資控股100％的南京新港開(kāi)發(fā)總公司，在土地開(kāi)發(fā)上有著(zhù)無(wú)與倫比的資源優(yōu)勢，其儲藏土地首要是工業(yè)用地，獲得本錢(qián)相對較低。跟著(zhù)園區開(kāi)發(fā)，土地轉讓作業(yè)的逐步完結，公司將逐步完成其土地儲藏的增值效應。依據其2005年年報，公司房子租借收入為 1865萬(wàn)元，同比增67%。憑此判別：公司的出資性房產(chǎn)正在大幅添加。
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房地產(chǎn)獵頭公司認為，具有許多出資性房產(chǎn)的非房地產(chǎn)公司因手握“贏(yíng)利魔方”，將成為下一年商場(chǎng)的重視焦點(diǎn)之一。
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未改變公司本質(zhì)盡管新管帳原則有能夠對上市公司財政報表形成翻天覆地的改變，但業(yè)界專(zhuān)家以為，新管帳原則并沒(méi)有改變公司自身質(zhì)地，許多上市公司也對新原則的使用較為慎重。
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中信建投證券研究所副所長(cháng)何暖媛表明，關(guān)于上市公司來(lái)說(shuō)，新管帳原則僅僅將曩昔公司隱性的東西在報表中顯現出來(lái)，使報表更世界化、更合理，對公司運營(yíng)自身沒(méi)有本質(zhì)性影響。
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此外，出資性房地產(chǎn)帶來(lái)的收益并不會(huì )跟著(zhù)財物價(jià)值重估或入賬方法改變而有所變動(dòng)，實(shí)踐上，出資者在將來(lái)幾年的時(shí)刻，將看到因為出資性房產(chǎn)實(shí)施公允價(jià)值后致使凈財物的添加，但一起也會(huì )致使有關(guān)的凈財物收益率相對下降。因而，這僅僅僅僅出資性房產(chǎn)這一塊財物價(jià)值何時(shí)入賬的疑問(wèn)，關(guān)于公司的生長(cháng)，并無(wú)本質(zhì)的改變。
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一位房地產(chǎn)獵頭公司的資深獵頭顧問(wèn)表示，期內大都公司仍是會(huì )沿襲本錢(qián)方法，放棄公允價(jià)值。原因在于：從稅收方面的思考，表現“出資性房產(chǎn)”的增值也將使公司要交納一筆不小的稅金。首先是選用公允價(jià)值方法計量的，不對出資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，那么在原有本錢(qián)法下出資性物業(yè)作為固定財物，可經(jīng)過(guò)逐年計提折舊來(lái)抵稅的稅盾效果就表現不出來(lái)。其次在公允價(jià)值下，出資性房產(chǎn)的增值有些假如進(jìn)入當年的贏(yíng)利表，就要交納33%的所得稅，雖能夠采納遞延所得稅法，等實(shí)踐進(jìn)行轉讓時(shí)才真實(shí)納稅，但這有些稅收仍是要從當期贏(yíng)利中先行扣減。
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出于各種思考，使得許多房地產(chǎn)公司對挑選新的計量辦法“望而生畏”。陸家嘴董秘畢海琳稱(chēng)，公司將來(lái)是不是選用公允價(jià)值計量，需要滿(mǎn)意有關(guān)條件，公司董事會(huì )當前還沒(méi)有做出結論。另一家北京具有許多“出資性房產(chǎn)”，能夠存在無(wú)窮重估溢價(jià)的上市公司董秘表明：出于保險的思考，公司當前決議仍是沿襲本來(lái)的本錢(qián)方法，對新管帳原則還在研究中。
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能夠預見(jiàn)的是，絕大大都績(jì)優(yōu)的房地產(chǎn)公司，如沒(méi)有負債的陸家嘴、華發(fā)股份等，不會(huì )容易將其出資性房地產(chǎn)全面進(jìn)行賬面溢價(jià)，即使選用公允價(jià)值計量，也只會(huì )是逐步的、穩步的辦法。但也不掃除一些負債率高的公司為了進(jìn)步凈財物，增強融資才能，如再融資或拓展貸款額度等，或是為了合作“小非”解禁舉動(dòng)，大股東為了到達高價(jià)兜售股市的意圖而運用公允價(jià)值法來(lái)調節成績(jì)，“一口氣吃成胖子”，可是接下來(lái)的即是每年成績(jì)動(dòng)亂。
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盡管上市公司是不是會(huì )對出資性房產(chǎn)選用公允價(jià)值法當前尚無(wú)定論，但有一點(diǎn)是必定，不急于將財物“變現”的公司，其在二級商場(chǎng)必定比哪些急吼吼實(shí)現利好的公司要走得深遠。
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