9月以來(lái)，在接近一百天的工夫內，市局面與政策面都發(fā)作了分明變更，乃至是轉機性的宏大變更，房地產(chǎn)獵頭暫且稱(chēng)之“百日劇變”。市局面的宏大變更在于，大城市的月度成交量繼續增加，特別是10月量跳升；政策面的宏大變更在于，繼中央救市之后，地方也舉動(dòng)起來(lái)，央四條與降息皆為大手筆。房地產(chǎn)短周期的真理在于，市場(chǎng)是動(dòng)搖的、輪回的，會(huì )有春夏秋冬。遺撼的是，關(guān)于思想固化、守株待兔的人來(lái)說(shuō)，短周期紀律跟他們沒(méi)緊要！按短周期實(shí)際，客歲3月后，房地產(chǎn)獵頭關(guān)于市場(chǎng)逐漸看淡；往年9月以來(lái)，轉而逐漸看暖。為了讓人人零碎性的剖解房地產(chǎn)獵頭的心思旅程，若何停止市場(chǎng)數據和政策的跟蹤剖析，以及自成一體的邏輯系統。資深北京獵頭把9月以來(lái)的關(guān)于市場(chǎng)與政策的七篇剖析文章，聚集如下，供人人參考。
北京獵頭第一篇：9月3日
微觀(guān)面不支撐房?jì)r(jià)大跌
微觀(guān)經(jīng)濟與政策，對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大。同時(shí)，作為經(jīng)濟支柱家當，房地家當的降溫也會(huì )拖累經(jīng)濟增加。經(jīng)濟、政策、樓市，在中國經(jīng)濟中，構成了“三角戀受”，不時(shí)的演出愛(ài)恨情仇的故事。
近期發(fā)布的微觀(guān)數據，有點(diǎn)好看。匯豐中國8月制造業(yè)推銷(xiāo)司理人（PMI）初值為50.3%，創(chuàng )近三個(gè)月最低，個(gè)中反應表里需的新訂單指數和新出口訂單指數均大幅回落。其實(shí)7月份的諸多半據已顯示，比方更能反應短期經(jīng)濟冷暖的“克強指數”的三個(gè)組成目標均呈現回落：1至7月，全國用電量同比增加4.9%，比擬上半年用電量5.3%回落；7月全國鐵路貨運總同比降低4.4%，7月新增人平易近幣存款3852億元，為2009年11月以來(lái)的最低。
7、8月份幾組數據的走弱，不掃除基數及時(shí)節性要素的影響，但經(jīng)濟上升乏力不言而喻。往年一季度，GDP增幅只要7.4%，二季度以來(lái)繼續的停止“微安慰”后，二季度略有惡化，上升至7.5%。然則，微安慰的后果亦偏“微”。往年“保7.5%”的壓力很大。估計下半年還將繼續加大微安慰的力度，能夠晉級為“中安慰”。
經(jīng)濟增幅下滑，房地產(chǎn)“義務(wù)”嚴重。放眼國際，在多半國度，房地產(chǎn)多是支柱家當，經(jīng)濟增加無(wú)足輕重，即使是金融、科技等古代效勞高度興旺的美國亦如斯。2008年國際金融危機源于美國樓市大幅降溫，2012年以來(lái)美國經(jīng)濟繼續蘇醒異樣受樓市回暖拉動(dòng)?；貞浳覈?，1997年為使拉動(dòng)經(jīng)濟走出東亞金融危頂的泥潭，地方將室廬家當作為新的經(jīng)濟增加點(diǎn)，1998年停止片面房改，2003年“國18條”中初次明白房地家當已成為國平易近經(jīng)濟的主要支柱家當。
兩組數據可鑒房地產(chǎn)對經(jīng)濟的感化。其一，我國房地家當添加值占GDP的比重，由2000年的4.2%繼續進(jìn)步至2013年的5.9%，因為我國的房地家當添加值盤(pán)算低估了房租，這一比重被低估了，美國和日本波動(dòng)在10%以上。其二，房地產(chǎn)開(kāi)辟投資占GDP的比重，由2000年的5%繼續進(jìn)步至2013年的15.1%。這一程度，根本與興旺國度樓市大開(kāi)展階段鄰近或超越。
上述是兩組屬中臨時(shí)數據。從短期數據來(lái)看，往年以來(lái)房地產(chǎn)嚴重“拖累”經(jīng)濟。次要是三數據：發(fā)賣(mài)、建立、投資。1-7月，全國商品房發(fā)賣(mài)面積同比降低7.6%，而過(guò)來(lái)十幾年，只要2008年同比下跌近15%，其他年份多是正增加；全國房地產(chǎn)開(kāi)辟企業(yè)衡宇新開(kāi)工面積同比降低12.8%，過(guò)來(lái)十幾年，只要2012年同比下跌近8%，其他年份多是正增加；全國房地產(chǎn)開(kāi)辟投資同比增加13.7%，分明低于2001-2013年時(shí)期25%的均值，更癥結的是，也低也于往年1-7月17%的全國固定資產(chǎn)投資增幅。
眾所周知，拉動(dòng)經(jīng)濟增加的“三架馬車(chē)”中，投資可變量最大，是影響短期經(jīng)濟增速的最主要目標。2012年以來(lái)，投資增幅下了一個(gè)臺階，中國經(jīng)濟也下了一個(gè)大臺階。往年以來(lái)，投資又下了一個(gè)臺階，次要是由于房地產(chǎn)開(kāi)辟投資下了一個(gè)大臺階。同時(shí)，工業(yè)投資也趨弱，只要基建投資有所起色。然則，靠國度大建“鐵公機”，很難對沖房地產(chǎn)投資下滑留下的宏大缺口。
以后三類(lèi)房地產(chǎn)目標皆蹩腳，特別是開(kāi)辟投資增幅比汗青均值大減近半，客不雅上請求當局停止恰當的干涉，使之有所轉好，至多不克不及持續好轉下去，不然中國經(jīng)濟弗成能保住“7.5%”，進(jìn)而影響“失業(yè)率”，也將危及“2020年支出翻番”惠平易近生中心目的。
基于此，筆者判別往年下半年至來(lái)歲上半年，房地產(chǎn)政策面將繼續抓緊，直至房地產(chǎn)不再拖經(jīng)濟后腿。其一，地方將許可中央更大規模、更鼎力度的救市；其二，地方將持續加大棚改與保證房建立力度，以緊張商品房建立運動(dòng)膨脹對經(jīng)濟的沖擊；其三，地方將有所舉措，引誘貿易銀行更鼎力度的支撐首套房貸，乃至還會(huì )將二套房貸政策由壓縮轉為中性。
眾所周知，中國樓市具有光鮮的“政策市”特點(diǎn)，當局一旦開(kāi)端繼續抓緊，市場(chǎng)就會(huì )漸趨企穩，然后蘇醒。固然地方層面弗成能像2009年那樣鼎力度救市，固然不動(dòng)產(chǎn)一致注銷(xiāo)、房地產(chǎn)稅立法、強力反腐等中臨時(shí)要素將克制投資投契性需求，但就現階段中國經(jīng)濟增速、城鎮化程度、生齒總量與構造等影響樓市需求的根本面來(lái)看，只需短期性的房地產(chǎn)調控政策抓緊、房貸支撐力度加大，樓市必定會(huì )“軟著(zhù)陸”，必定會(huì )呈現新一輪的蘇醒與回暖。2014-2015年這輪房地產(chǎn)短周期性質(zhì)的調劑，在政策面趨暖之后，現實(shí)上曾經(jīng)封死房?jì)r(jià)大跌的空間。
房地產(chǎn)獵頭初次提示：新一輪購房季行將降臨
終于進(jìn)入9月。一年傍邊，房地產(chǎn)市場(chǎng)素有“金九銀十”的說(shuō)法。而往年，人們更多的持慎重立場(chǎng)。2013年一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)大漲，步入往年以來(lái)，全國樓市降溫，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)也由漲轉跌?！敖鹁陪y十”還會(huì )有嗎？什么時(shí)分才是購房好機遇？
針對本輪房地產(chǎn)調劑，筆者以為依然是短周期性質(zhì)的，屬于熱脹之后的冷縮，調劑幅度不會(huì )太大，并非長(cháng)周期性質(zhì)的深度下跌。從客歲下半年開(kāi)端，一線(xiàn)城市的成交量就漸漸趨于下滑，至今釀成量?jì)r(jià)齊跌，市場(chǎng)一片失望之聲。與主流觀(guān)念分歧，筆者以為：自住型購房者，對后市不宜過(guò)度失望，新一輪較好的購房機遇，正在悄然降臨。
從微觀(guān)面看。一季度經(jīng)濟低迷，GDP增幅只要7.4%，經(jīng)由繼續“微安慰”后，二季度上升至7.5%。一方面，經(jīng)濟穩，則樓市不易大跌。另一方面，要想進(jìn)一步保增加，不宜持續打壓房地產(chǎn)。中央鼎力救市、地方不予禁止，就已闡明成績(jì)。微觀(guān)經(jīng)濟政策亦由緊轉松，泉幣政策定向抓緊，比方：兩次針對小微企業(yè)和三農的定向下降存準率，一次針對三農的定向降息，1萬(wàn)億元定向國開(kāi)行的棚改貸。團體房貸也開(kāi)端趨松，首套房貸利率有所回落。
從市局面察看?？蜌q是樓市熱潮期，往年分明降溫。但開(kāi)展至以后，降溫呈現新意向。起首剖析成交量?？蜌q3月是本輪樓市下行期的最高點(diǎn)，厥后振蕩中下滑，特別是往年以來(lái)減速下滑。1-7月份，全國商品房發(fā)賣(mài)面積同比降低7.6%，二三線(xiàn)城市下跌約二成，一線(xiàn)城市下跌約三成。
值得存眷的是，7月和8月，30個(gè)城市的室廬成交量延續呈現小幅環(huán)比增加。一線(xiàn)城市室廬成交量，較二三線(xiàn)城市更早更快的呈現下滑，次要是由于2012-2013年間成交火爆，需求透支。8月份，一線(xiàn)城市的室廬成交量，固然同比仍鄙人跌，但環(huán)比7月呈現二成反彈。四個(gè)城市中，北京反彈力度最大。其實(shí)7月和8月，北京新房和二手房成交量已延續兩個(gè)月呈現反彈。而上海成交量依然低迷，環(huán)比7月小跌5%。
其次剖析房?jì)r(jià)。往年1-7月，全國商品室廬成交均價(jià)降低1.2%，但一線(xiàn)城市依然表示為同比下跌，比方7月份四個(gè)一線(xiàn)城市新建商品室廬成交均價(jià)為22428元/平方米，同比增加3.3%，個(gè)中北上廣深的增幅辨別為-0.2%、6.4%、6.4%和0.5%。但從走勢看，房?jì)r(jià)最高點(diǎn)呈現在往年3月，厥后振蕩回落。
國度統計局發(fā)布的70個(gè)城市房?jì)r(jià)指數，比均價(jià)能更好的反應全國房?jì)r(jià)變更。70個(gè)城市的均勻價(jià)錢(qián)，環(huán)比漲幅最高點(diǎn)呈現在客歲3月，闡明國五條與細則照樣有必定后果的，同比漲幅高點(diǎn)呈現在客歲12月。房?jì)r(jià)環(huán)比由漲轉跌的所謂“拐點(diǎn)”，呈現在往年5月，至今已延續下跌4個(gè)月。四個(gè)一線(xiàn)城市根本上與70城走勢同步。一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)變更特色：樓市下行期，房?jì)r(jià)比二三線(xiàn)城市下跌得快、漲幅大；樓市下行期，則與二三線(xiàn)城市走勢趨同。
2013歲尾的時(shí)分，我曾猜測：2014年全國樓市高位震動(dòng)、逐漸降溫。往年以來(lái)，市場(chǎng)的確在震動(dòng)中降溫。許多冤家關(guān)懷，下一輪何時(shí)應當購房。我的建議是：留意察看往年四時(shí)度至來(lái)歲。
這基于兩個(gè)判別、一個(gè)紀律。判別之一，一線(xiàn)城市將會(huì )先蘇醒，估量以后一線(xiàn)城市的室廬成交量根本見(jiàn)底，往年上半年屬于近十年來(lái)成交量最低迷的時(shí)代，將來(lái)一二年不太能夠更低迷了。估量9月一線(xiàn)城市成交量還將持續反彈，下半年成交量應高于上半年，來(lái)歲高于往年。而二三線(xiàn)城市的市場(chǎng)變更普通稍滯后于一線(xiàn)城市。
判別之二，來(lái)歲房?jì)r(jià)將見(jiàn)底企穩。量在價(jià)前，成交量先見(jiàn)底，房?jì)r(jià)后見(jiàn)底?；貞浺酝鶅奢啒鞘械兔云?。2008年9、10月份成交量見(jiàn)底，2009年1、2月份房?jì)r(jià)見(jiàn)底。2011年10、11月份成交量見(jiàn)底，房?jì)r(jià)則于2012年4、5月份見(jiàn)底。因為許多城市（特別是三四線(xiàn)）室廬庫存量較大，這輪房?jì)r(jià)見(jiàn)底工夫能夠呈現在2015年。
一個(gè)紀律：比擬市場(chǎng)實(shí)踐買(mǎi)賣(mài)，官方統計數據具有1-3個(gè)月的滯后性。比方房?jì)r(jià)，當市場(chǎng)實(shí)踐買(mǎi)賣(mài)價(jià)曾經(jīng)穩企時(shí)，官方數據還會(huì )持續下跌三個(gè)月閣下。舉個(gè)例子，2011年10月至2012年5月，70城房?jì)r(jià)環(huán)比下跌了八個(gè)月，其實(shí)最佳的購房機遇并不是房?jì)r(jià)上拐的6月份前后，而是2份月閣下，乃至更早些，比方2011年10月至11月，上海有三個(gè)樓盤(pán)因為降價(jià)二三成售樓處被砸（龍湖、綠地、中海），事先買(mǎi)進(jìn)這三個(gè)樓盤(pán)者，預先證實(shí)抄底最勝利。
以后，70城房?jì)r(jià)已連跌4個(gè)月，我估計會(huì )在來(lái)歲某些月份止跌反彈。詳細哪個(gè)季度、哪個(gè)月份房?jì)r(jià)會(huì )止跌、上拐，房地產(chǎn)獵頭不是仙人，無(wú)法如斯精準猜測，影響短期房?jì)r(jià)的要素撲朔迷離，且存在不肯定性。
但我會(huì )繼續跟蹤市場(chǎng)變更，將來(lái)會(huì )有更多的靜態(tài)猜測，一步步迫近房?jì)r(jià)下跌“拐點(diǎn)”。想要自住的購房者冤家們，可以親密存眷市場(chǎng)了。
房地產(chǎn)獵頭慎重建議：一線(xiàn)城市和局部二線(xiàn)城市，從如今開(kāi)端，在房?jì)r(jià)下跌拐點(diǎn)降臨之前，只需碰到房?jì)r(jià)下跌二三成的優(yōu)質(zhì)品牌開(kāi)辟商開(kāi)辟商的樓盤(pán)，就可出手。而在房?jì)r(jià)下跌拐點(diǎn)呈現之后，搶到籃里就是肉！
別的提醒一點(diǎn)：全國城市之間市場(chǎng)嚴重分化，下一輪各地樓市見(jiàn)底及蘇醒的工夫點(diǎn)分歧，不宜生搬硬套。請人人親密存眷地點(diǎn)城市的市場(chǎng)供求關(guān)系、存貨變更、政策安慰力度等要素，再決議詳細何時(shí)入市。
北京獵頭第三篇：9月30日
央媽助推購房“抄底季”！
上周開(kāi)端，關(guān)于房貸抓緊的音訊十分多，當然也有許多所謂的銀行“造謠”，在這種互相矛盾的言論樂(lè )音中，人們常常不知該置信哪方。研討房地產(chǎn)這么多年，當面臨紛雜的音訊時(shí)，房地產(chǎn)獵頭思想方法是：邏輯第一！關(guān)于房貸抓緊，我以為是契合邏輯的。
上周也曾發(fā)過(guò)幾條相干微博，猜測了一下抓緊的內容，比方24日曾寫(xiě)過(guò)這么條微博：“答獵頭問(wèn)：一、抓緊房貸屬必定，樓市冷、擴內需、穩增加、惠平易近生。二、抓緊房貸，需求按照地方調控總方針：支撐合理自住需求、克制投資投契需求。三、抓緊偏向有4點(diǎn)：1、首套房貸利率回落，最終九至九五折為主流。2、只認房不認貸。3、中止請求外埠人供給征稅證實(shí)。4、二套通俗房過(guò)度優(yōu)惠”。
下班后，花了點(diǎn)工夫，扼要的對明天的新政做了些剖析，供人人參考。同時(shí)，獵頭公司的參謀冤家可直接援用個(gè)中觀(guān)念，假如沒(méi)有更多成績(jì)，就不用打德律風(fēng)采訪(fǎng)了。
關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融效勞任務(wù)的告訴
為進(jìn)一步改良對保證性安居工程建立的金融效勞，持續支撐居平易近家庭合理的住房消費，增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續安康開(kāi)展，現就有關(guān)事項告訴如下：
一、加大對保證性安居工程建立的金融支撐
鼓舞銀行業(yè)金融機構依照風(fēng)險可控、財政可繼續的準繩，積極支撐契合信貸前提的棚戶(hù)區改革和保證房建立項目。對公共租賃住房和棚戶(hù)區改革的存款刻日可延伸至不超越25年。進(jìn)一步發(fā)揚開(kāi)辟性金融對棚戶(hù)區改革支撐感化；對中央當局兼顧計劃棚戶(hù)區改革安頓房、公共租賃住房和通俗商品房建立的布置，歸入開(kāi)辟性金融支撐規模，進(jìn)步資金運用效力。
房地產(chǎn)獵頭評點(diǎn)：保證房是個(gè)寶，是面討人愛(ài)好的大旗，所以要放在第一條，內容相當平庸，回絕剖析。其實(shí)，中心內容在第二條。
二、積極支撐居平易近家庭合理的住房存款需求
1、關(guān)于存款購置首套通俗自住房的家庭，存款最低首付款比例為30%，存款利率下限為存款基準利率的0.7倍，詳細由銀行業(yè)金融機構依據風(fēng)險狀況自立肯定。
房地產(chǎn)獵頭評點(diǎn)：這一條，沒(méi)有任何新意！我以為可以支撐力度可以更大些，首套通俗房首付比例應回到2010年之前的程度：最低20%。存款利率下限0.7倍，近幾年不斷多是如斯，貿易銀行不會(huì )按下限履行的，估計將來(lái)九折將是主流。）
2、對具有1套住房并已結清響應購房存款的家庭，為改良寓居前提再次請求存款購置通俗商品住房，銀行業(yè)金融機構履行首套房存款政策。
房地產(chǎn)獵頭評點(diǎn)：這一條力度最大！假如按認房不認貸，則這種狀況已屬二套房。如今二套通俗房也可按首套貸，闡明國度強力支撐自住需求，團結理的初次改良需求也維護！真是好樣的。接下去，中央當局將掀起一波調劑通俗房規范的風(fēng)潮，聽(tīng)說(shuō)北京已舉動(dòng)。只需通俗房規范放低了，那么根本上每一個(gè)城市的大局部房源，都屬于通俗房（戶(hù)型144平米以下中的大局部），這條關(guān)于需求的安慰力度最大！最大！最最大！與之相較，反卻是首套房的支撐力度沒(méi)有明顯添加，有些不公道呀！
3、在已撤消或未施行“限購”辦法的城市，對具有2套及以上住房并已結清響應購房存款的家庭，又請求存款購置住房，銀行業(yè)金融機構應依據乞貸人償付才能、信譽(yù)情況等要素謹慎掌握并詳細肯定首付款比例和存款利率程度。
房地產(chǎn)獵頭評點(diǎn)：如今只要四個(gè)一線(xiàn)城市沒(méi)撤消限購，所以根本上指代全中國。這條的本質(zhì)是：把“三套停貸政策”，敏捷的干失落了！當然，還有一個(gè)前提：還清存款，這關(guān)于買(mǎi)第三套第四套的有錢(qián)人，基本不是成績(jì)。因為以后樓市低迷，購第三套及以上的又多屬于投資需求，所以這條臨時(shí)安慰感化不分明。比及房?jì)r(jià)大漲時(shí)代，才會(huì )發(fā)揚威力。
4、銀行業(yè)金融機構可依據外地城鎮化開(kāi)展計劃，向契合政策前提的非當地居平易近發(fā)放住房存款。
房地產(chǎn)獵頭評點(diǎn)：哈哈，哈哈。央行和銀監里有神人嘛，如斯委宛的表達了一個(gè)意思：對外埠人的限貸令可以死去了。2010年4月“國十條”初次規則：對不克不及供給1年以受騙地征稅證實(shí)或社會(huì )保險交納證實(shí)的非當地居平易近暫停發(fā)放購置住房存款。這條政策的力度，可以排在第二位。關(guān)于局部外埠人，比方剛來(lái)當地任務(wù)的，自在職業(yè)者，經(jīng)商的，都有能夠取得購房資歷了！
5、銀行業(yè)金融機構要延長(cháng)放貸審批周期，合理肯定存款利率，優(yōu)先知足居平易近家庭存款購置首套通俗自住房和改良型通俗自住房的信貸需求。
房地產(chǎn)獵頭評點(diǎn)：這條屬于行動(dòng)文學(xué)，5月12號副行長(cháng)劉士余就曾循循善誘過(guò)15個(gè)次要銀行的擔任人了。貿易銀行本人的好處思索，許多話(huà)聽(tīng)不出來(lái)。后果別高估。
三、加強金融機構團體住房存款投放才能
鼓舞銀行業(yè)金融機構經(jīng)過(guò)刊行住房典質(zhì)存款支撐證券（MBS）、刊行刻日較長(cháng)的專(zhuān)項金融債券等多種辦法籌集資金，專(zhuān)門(mén)用于添加首套通俗自住房和改良型通俗自住房存款投放。
房地產(chǎn)獵頭評點(diǎn)：這條很猛！之前房地產(chǎn)獵頭曾屢次呼吁，央行出政策向定向寬松，就像定向小微企業(yè)和三農一樣，如斯貿易銀行才會(huì )有利可圖，才會(huì )有額定的信貸目標停止定向投放。如今明白了兩個(gè)工具，一個(gè)是MBS,美國最會(huì )玩這東東，房地美和房利美多是高手，屬于房貸證券化，可以直接支撐貿易銀行添加放貸范圍；另一個(gè)是金融債。把這兩個(gè)工具籌集的資金，定向投資通俗房存款！等于說(shuō)，沒(méi)有占領(lǐng)貿易銀行本來(lái)的信貸目標。這條十分主要！對貿易銀行來(lái)說(shuō)是肥肉，他們一個(gè)個(gè)都邑撲上去。所以，人人等著(zhù)瞧吧，將來(lái)幾個(gè)月，房貸額度將敏捷添加，貿易銀即將由二大爺釀成小孫子，求著(zhù)有新盤(pán)的開(kāi)辟商和購房者，去他們家做房貸！并且，央媽和監爸，可以在貿易銀行專(zhuān)項債的時(shí)分設定前提，比方籌資放貸時(shí)，請求貿易銀行關(guān)于首套通俗房存款必需打九折。如斯，則將來(lái)將會(huì )呈現更多的首套房貸利率打折的景象。
四、持續支撐房地產(chǎn)開(kāi)辟企業(yè)的合理融資需求
銀行業(yè)金融機構在防備風(fēng)險的前提下，合理設置裝備擺設信貸資本，支撐天資優(yōu)越、誠信運營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟建立通俗商品住房，積極支撐有市場(chǎng)前景的在建、續建項目標合理融資需求。擴展市場(chǎng)化融資渠道，支撐契合前提的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)刊行債權融資工具。積極穩妥展開(kāi)房地產(chǎn)投資信任基金（REITs）試點(diǎn)。
房地產(chǎn)獵頭評點(diǎn)：后面鼎力支撐了購房者，央媽監爸還嫌不外癮，特地也撫慰了一下開(kāi)辟商。為他們的融資供給了便當，接下去估量融資支撐力度將加大，2010年關(guān)失落的許多通道，會(huì )漸漸翻開(kāi)，開(kāi)辟貸、IPO、增發(fā)、債券都邑有所抓緊。四點(diǎn)寄義：1、重點(diǎn)支撐優(yōu)質(zhì)企業(yè)。2、重點(diǎn)支撐通俗房項目。3、攤開(kāi)銀行間債券，次要指代前段工夫說(shuō)的中期單子。4、試點(diǎn)REITS，這個(gè)很主要，但07年次貸危機迸發(fā)后，中國監管層很懼怕，中綴了這政策的制訂，直到明天，都還沒(méi)有真貨出來(lái)。這東東在美國許多，澳洲和日本也有一些，有利于貿易地產(chǎn)開(kāi)辟商的投融資與臨時(shí)運營(yíng)。
人平易近銀行、銀監會(huì )各級派出機構要針對轄區內分歧城市狀況和外地當局對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控請求，支撐外地銀行業(yè)金融機構掌握好各類(lèi)住房信貸政策的標準，增進(jìn)外地房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續安康開(kāi)展。
房地產(chǎn)獵頭評點(diǎn)：“增進(jìn)外地房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續安康開(kāi)展”，這是一句永遠準確而巨大的話(huà)，經(jīng)常呈現在官方文本中。在樓市昌盛期，這句話(huà)指代要壓縮和調控市場(chǎng)了。在以后市場(chǎng)低迷的狀況下，則指代要抓緊政策，救市！合營(yíng)中央市長(cháng)書(shū)記們，把外地樓市給我穩??！
請人平易近銀行上?？偛?，各分行、營(yíng)業(yè)治理部、省會(huì )（首府）城市中間支行，各?。ㄗ灾螀^、直轄市）銀監局將本告訴結合轉發(fā)至轄區內城市貿易銀行、鄉村貿易銀行、鄉村協(xié)作銀行、城家書(shū)用社、外資銀行及村鎮銀行。
彌補幾點(diǎn)：
關(guān)于“認房不認貸”：這條之前傳言許多，終于完整兌現，上述政策中根本上多是只認房。
關(guān)于影響：遠弘遠于限購抓緊！要明確，這是地方層面的救市，并且與自住需求親密相干的房貸政策，房貸是影響市場(chǎng)需求最大的要素。
我之前曾撰文寫(xiě)過(guò)：本輪救市分為“三步走”。第一步，城市當局救市。往年6月份，以呼和浩特市地下發(fā)文撤消限購為標記性事情，多半限購城市曾經(jīng)片面廢棄限購，并同時(shí)出臺了其他救市辦法。第二步，省當局救市。往年8月8日，以福建省出臺“閩八條”為標記性事情，省級當局開(kāi)端出手救市，厥后湘五條、鄂六條等，以后省級救市正在疾速舒展中。第三步，地方部委有舉措。近日，劉士余副行長(cháng)所謂的“詳細內容要等文件”，已明白收回將出臺政策的旌旗燈號。將要出臺的政策只要一個(gè)偏向：抓緊。
中央當局救市權限較小，后果較小。而地方一出手，就知有沒(méi)有：有！并且，這個(gè)告訴的力度很大，超越之前的預期，特別是關(guān)于二套通俗房可請求首套貸，將會(huì )無(wú)力安慰初次改良需求！許可貿易銀行籌集資金，是一個(gè)無(wú)力辦法，等于是央媽向通俗房存款的田里，定向放水！因而，四時(shí)度室廬成交量將有所惡化，房?jì)r(jià)下跌的幅度也會(huì )收窄，市場(chǎng)失望心情會(huì )減退和散失。
有資深獵頭參謀說(shuō)，央媽銀爸趕在國慶之前出臺政策，這是要為共和國65華誕獻禮的節拍呀。房地產(chǎn)獵頭以為，固然房地家當討人厭，固然許多人埋怨房?jì)r(jià)高，但在客不雅上，房地產(chǎn)仍然是國平易近經(jīng)濟的主要支柱家當。地方鼎力支撐合理的購房存款需求，是“惠平易近生”的主要構成局部，是“穩增加”的需要辦法。
最初，關(guān)于想要購房的冤家，再次強調一次近段工夫房地產(chǎn)獵頭旗號光鮮、立場(chǎng)堅決的高喊的一句話(huà)：新一輪購房季正在降臨！
北京獵頭第四篇：10月29日
地方救市，苗頭漸顯！
昔日，國務(wù)院會(huì )議，安排推動(dòng)消費擴展和晉級，重點(diǎn)推動(dòng)6大范疇消費，個(gè)中之一：波動(dòng)住房消費，增強保證房建立，放寬提取公積金領(lǐng)取房租前提。房地產(chǎn)獵頭以為：地方穩增加很上火，擴內需急吼吼。把住房列為之一，意義嚴重，支柱就是支柱，雖只提保證房和公積金，但心坎更愿望：合理購房需求快些釋放！接下去，應有響應辦法出臺。
“增強保證房建立”，并無(wú)新意。近幾年，不斷在增強，特別是往年，在棚改方面愈加來(lái)勁。定向國開(kāi)行輸水1萬(wàn)億典質(zhì)彌補存款PSL，就是明證。保證房很主要，但以后關(guān)于經(jīng)濟的拉動(dòng)，次要表示為投資建立需求，而中低支出家庭的租房買(mǎi)房裝修等消費需求，不用奢望！
公積金治理條例規則：房租超越家庭工資支出的規則比例的，可以提取付房租。實(shí)踐上，這個(gè)比例很難制訂和治理，許多中央爽性不許可付房租，當局怕費事。中國公積金軌制，早已失常，無(wú)法順應社會(huì )開(kāi)展，早就該抓緊運用控制了。早在2011年，幾部委就在研討若何抓緊。估量不久會(huì )有詳細辦法出來(lái)……
“波動(dòng)住房消費”，闡明以后不波動(dòng)，暗指室廬市場(chǎng)低迷。要想波動(dòng)，就得讓合理的自住性購房需求釋放出來(lái)，并帶動(dòng)裝修家電等下流消費。官方措辭很奇妙，房地產(chǎn)獵頭翻譯的直白點(diǎn)吧：經(jīng)過(guò)抓緊行政控制，調理信貸、稅收政策，維護初次置業(yè)需求，支撐二次改良需求，促使室廬市場(chǎng)波動(dòng)安康開(kāi)展?。?月30日的央四條就是這意思?。?。
研討房地產(chǎn)市場(chǎng)，邏輯很主要。列位只需供認房地產(chǎn)仍然是“政策市”，那我問(wèn)你：以后和將來(lái)一年，政策怎樣走？謎底是專(zhuān)一的：抓緊、抓緊、再抓緊！就是一頭死豬，也會(huì )被救活的。何況，以后中國樓市絕非1991年的日本樓市?！氨辣P(pán)論”就像白粉，讓大空頭們、小屁平易近們，天天吸一口，爽一會(huì )……
近兩天，我在微博上做了一個(gè)小查詢(xún)拜訪(fǎng)，投票后果：35%的人選擇“成交量往年10月曾經(jīng)蘇醒”，34%選擇“房?jì)r(jià)來(lái)歲3月行將反彈”。多半人比擬看好市場(chǎng)趨于蘇醒。局部城市量已蘇醒，價(jià)錢(qián)滯后幾個(gè)月。當然，也有約29%的網(wǎng)友比擬失望，選擇“來(lái)歲樓市也不會(huì )反彈”。房地產(chǎn)獵頭揣測：前面一類(lèi)冤家，多已錯過(guò)一次或兩次購房好機遇了。
據我對房地產(chǎn)短周期的研討，以后四大中心驅動(dòng)力的狀況是：1、經(jīng)濟低位彷徨，對多半地域樓市屬中性影響，多數地域負面影響。2、泉幣政策趨松，房地產(chǎn)救市繼續晉級，政策面暖風(fēng)漸吹。3、內部資金面中性趨松，但房企資金面壓力較大，促銷(xiāo)仍在持續，購房合理時(shí)。4、庫存壓力較大，去化周期較長(cháng)，這是專(zhuān)一一個(gè)壓抑房?jì)r(jià)的主要要素，但跟著(zhù)將來(lái)半年至一年成交量的反彈，庫存和去化周期也會(huì )增加。
往年8月，房地產(chǎn)獵頭率全國之先喊出：新一輪購房季行將降臨！9月30日央四條出臺后，再次加緊呼吁抄底購房。以后，第三次敦促人人，由于固然嘴上不說(shuō)，但地方救樓市的苗頭，正在浮現。中央曾經(jīng)赤裸救市，地方也正有所舉動(dòng)。央四條是明證，昔日位列六條之一，就是暗喻。
因而，至多是在一線(xiàn)城市和局部二線(xiàn)城市，庫存壓力不太大，需求潛力大的這些城市。假如你屬于自住需求，完整可以看房、選房、下手了。
北京獵頭第五篇：11月12日
樓市“暖冬”來(lái)了！
方才過(guò)來(lái)的10月，全國次要城市的室廬成交量全體分明增加，局部城市重現日光盤(pán)，并且二手房市場(chǎng)也呈現了看房量、下定量增加的景象。這預示著(zhù)什么？
自2011年下半年以來(lái)，全國市場(chǎng)趨于分化，三四線(xiàn)城市受困于高庫存，房?jì)r(jià)波幅趨小。而一線(xiàn)城市和多數二線(xiàn)城市，仍然堅持著(zhù)過(guò)來(lái)十年的房?jì)r(jià)增加態(tài)勢。察看房地產(chǎn)短周期的變更，現階段重點(diǎn)應察看一二線(xiàn)城市的市場(chǎng)變更。易居研討院跟蹤的全國30個(gè)典型城市，10月新建商品室廬成交量環(huán)比9月大增24.3%，同比客歲10月增加1.1%。
客歲樓市成交火爆，所以往年比擬客歲同期略有下滑，并不代表以后市場(chǎng)低迷。反卻是，往年10月的成交量遠高于2011年10月，分明高于2012年10月。并且，還創(chuàng )了往年年內月度新高。
癥結是環(huán)比增幅超越二成，這意味著(zhù)市場(chǎng)活潑度明顯晉升。實(shí)踐上，除了每年3月環(huán)比2月（多是買(mǎi)賣(mài)萎縮的春節月份）增加三成以上很罕見(jiàn)以外，只需月度環(huán)比呈現三成閣下的大增，即標明市場(chǎng)呈現異常，樓市能夠要“變天”。往年10月24%的增幅，算不上大增，旌旗燈號意義稍弱。但假如進(jìn)一步聚焦市場(chǎng)更為敏感的一線(xiàn)城市，則會(huì )發(fā)現四個(gè)一線(xiàn)城市10月成交量總體環(huán)比大增40%，個(gè)中北上廣深辨別增加約17%、43%、63%和53%。
從房地產(chǎn)短周期道理剖析，室廬成交量是一切目標中的先行目標，閱歷過(guò)一段工夫繼續下滑之后，成交量的突現分明增加，則能夠預示著(zhù)市場(chǎng)能夠正發(fā)作偏向性的變更，也即步入蘇醒通道。按上述數據，則能夠10月份多數大城市的成交量已步入下行通道。
不外，如斯僅靠數據揣摸過(guò)于復雜。還須有其他邏輯支持。且看如下三個(gè)邏輯。其一，降溫時(shí)長(cháng)。察看過(guò)往三次短周期，三年閣下完成一個(gè)下行和下行的輪回。這里僅比擬一下衡宇發(fā)賣(mài)的下行時(shí)長(cháng)。全國商品房年終累計發(fā)賣(mài)面積同比增幅，從2007年9月見(jiàn)頂后到2008年12月份，下行期為15個(gè)月。從2009年11月份見(jiàn)頂后到2012年2月份，下行期為25個(gè)月。本輪降溫期從2013年2月份見(jiàn)頂后到2014年10月份，已達20個(gè)月。按上兩輪降溫均勻時(shí)長(cháng)，則估計往年底前后就會(huì )完畢下行期。
其二，政策頻吹暖風(fēng)。往年以來(lái)，微觀(guān)政策一再“微安慰”，泉幣一再定向抓緊，活動(dòng)性穩中趨松，無(wú)風(fēng)險利率呈下行態(tài)勢。房地產(chǎn)調控由緊轉松，中央救市光禿禿，地方救市嘴硬心軟，限購政策如多米諾骨牌倒下，只剩一線(xiàn)城市為了控生齒而臨時(shí)據守，限貸政策松綁。而反不雅上一輪市場(chǎng)降溫的2011年，無(wú)論泉幣政策，照樣樓市政策，多是壓縮性的。所以，次要城市樓市蘇醒，正在失掉政策面的支撐。政策托底的邏輯，固然不如2009年那樣光鮮，但性質(zhì)類(lèi)似。估計2015年，泉幣政策和樓市政策，仍將堅持、乃至愈加寬松。
其三，成交量月度走勢形狀較強。上兩輪市場(chǎng)降溫期，2008年和2011年的6月至10月，全國次要城市室廬成交量大致呈逐月下滑態(tài)勢，反應了市場(chǎng)繼續降溫的特點(diǎn)。但往年6月至10月，次要城市室廬成交量卻呈逐月增加態(tài)勢，特別是10月環(huán)比9月大增。比擬可知，以后大城市的市場(chǎng)強度，要高于2008年和2011年同期，且成交量走勢標明，大城市的成交量已于上半年二季度見(jiàn)底，以后已步入下行通道，我估計四時(shí)度成交量將高于三季度，更高于二季度。
當然，眼下也有一種頗為主流的觀(guān)念：10月成交量分明反彈，得益于9月30日“央四條”激活了購房者心思預期；但后果是，貿易銀行履行力度偏小，近二周購房者心思預期從新有所回落，將來(lái)幾個(gè)月成交還將重歸低迷。
對此，我并不失望。就房貸而言，地方支撐合理自住需求的立場(chǎng)明白，在央行和銀監會(huì )的持續指點(diǎn)下，將來(lái)幾個(gè)月，貿易銀行優(yōu)惠力度還將有所添加。何況，還有減稅等其他工具有用。政策偏向明白，市場(chǎng)偏向也就明白了。當然，那些高庫存的城市壓力仍很大。就一線(xiàn)和局部二線(xiàn)城市而言，估計四時(shí)度將現“暖冬”。本輪房地產(chǎn)短周期的春天，也不遠了。
樓市最糟時(shí)點(diǎn)正在過(guò)來(lái)！
過(guò)來(lái)十幾年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈短周期輪回，每隔三年閣下一個(gè)輪回。當然，每次輪回的內部情況與外部動(dòng)因，以及運轉的節拍和動(dòng)搖的幅度，又存在必定的差別。
那么，以后處于什么階段？研討市場(chǎng)趨向的要點(diǎn)在于：一方面親密存眷數據，數據是市場(chǎng)的臉色與表象。另一方面，還需詳察驅動(dòng)市場(chǎng)變更的內因與與動(dòng)因。前者并不算難，但偶然會(huì )呈現“虛偽臉色”，比方下行期中的小反彈，彈完之后還會(huì )下跌；然后者不易，難在構建合理的邏輯。需求將二者做聯(lián)合，綜分解為剖析框架，才干認清近況并進(jìn)步猜測的靠譜率。
作為剖析師，第一尋求應是搜集到盡能夠多的有價(jià)值的數據和信息，并整頓成一個(gè)數據零碎，以月度數據為工夫區間比擬適宜。在以后信息漸趨通明的大數據時(shí)期，搜集數據已不太難了，但難于構建零碎，更難在剖析數據，“看圖措辭”需求經(jīng)歷，更需求悟性。
接下來(lái)，剖析一批數據，借此看看市場(chǎng)的神色吧。其一，新房成交量。在房地產(chǎn)短周期的十幾個(gè)目標中，房產(chǎn)成交量是最搶先的目標，個(gè)中又包含新房和二手房，二者根本同步變更，因為新房數據較多，應以察看新房為主，以二手房為輔。
客歲，處于短周期的高位，全國商品房成交面積同比增加17%。而進(jìn)入2014年以來(lái)，市場(chǎng)繼續低迷，前10個(gè)月，全國商品房發(fā)賣(mài)面積同比降低7.8%，但值得存眷的是，降幅比1-9月份收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。自2013年1-2月成交增幅見(jiàn)頂之后，增幅已下行了20個(gè)月，從工夫過(guò)程看，在這里見(jiàn)底屬于正常，將來(lái)幾個(gè)月轉而下行，估計來(lái)歲上半年由降轉增。
大城市的成交量，更能反應短期市態(tài)。上海易居房地產(chǎn)研討院監測的30個(gè)典型城市新建商品室廬成交面積，往年10月環(huán)比9月增加24.3%，同比客歲10增加1.1%。固然仍略低于客歲10月，但要曉得客歲市場(chǎng)處于昌盛階段。而癥結是環(huán)比大增二成，闡明市場(chǎng)走強，并且創(chuàng )往年月度成交量新高。其實(shí)自7月至9月，在中央當局紛繁救市的配景下，成交量已呈小幅遞增態(tài)勢。10月大增，預示著(zhù)本輪房地產(chǎn)短周期房產(chǎn)成交目標，在大城市地域，總體上曾經(jīng)開(kāi)端蘇醒。即使11月和12月比擬10月略有回落，只需環(huán)比降幅不超越二成，都可視為成交振蕩式蘇復的表征。
其二，房?jì)r(jià)。從紀律上看，房?jì)r(jià)變更滯后于衡宇成交質(zhì)變化。存眷兩類(lèi)房?jì)r(jià)。一是全國70城房?jì)r(jià)指數?？蜌q3月，70城均勻環(huán)比漲幅同步見(jiàn)頂，厥后繼續下行，往年5月由漲轉跌，往年8月跌幅為1.2%，創(chuàng )近十幾年最大單月環(huán)比跌幅，9月和10月跌幅延續收窄。從客歲4月至往年8月，房?jì)r(jià)增幅下行了17個(gè)月，從短周期的紀律看，大約也到了“變盤(pán)”的時(shí)點(diǎn)，也即8月跌幅見(jiàn)底屬于大約率事情。來(lái)歲二季度能夠由跌轉漲。
二是全國均價(jià)?；貞?004年以來(lái)的全國商品房成交均價(jià)，會(huì )發(fā)現2010年是個(gè)分水嶺，之前年度下跌10%以上（除了2008年），昔時(shí)及之后回落至10%以下。從這一目標來(lái)看，黃金十年和白銀十年的分水嶺也恰是2010年，或許更精確的說(shuō)是2010歲尾，2011年1月“新國八條”出臺后，中國樓市便不寧愿的辭別了黃金時(shí)期。從短周期看，客歲1-2月漲幅達20%，并見(jiàn)頂，厥后漲幅繼續收窄，往年1-2月由正轉負，厥后堅持下跌，但跌幅繼續收窄，前10個(gè)月同比降低0.2%，估計全年根本與客歲持平。局部國度統計局數據每年1-2月會(huì )呈現異動(dòng)，所以只能作大約參考。房?jì)r(jià)短期變更應次要存眷70城房?jì)r(jià)指數。
其三，地盤(pán)成交量。按照短周期紀律，地盤(pán)市場(chǎng)滯后于衡宇市場(chǎng)?？蜌q全國開(kāi)辟企業(yè)購空中積同比增加近9%，往年跟著(zhù)房市的降溫，地市也分明趨冷，往年前3個(gè)月至前9個(gè)月，全國開(kāi)辟企業(yè)地盤(pán)置辦面積不斷堅持同比負增加，但前10個(gè)月逆轉為1.2%的正增加。這一數據比商品房發(fā)賣(mài)還要強勢些，有些失常，尚需再察看數月。上海易居房地產(chǎn)研討院跟蹤的全國十大城市的地盤(pán)成交量面積，往年以來(lái)繼續下跌，10月同比跌幅擴展為27%，這一數據比上述全國的數據更契合實(shí)踐狀況及邏輯。
其四，地價(jià)。與以前幾個(gè)樓市降溫期的地價(jià)表示略有分歧，往年市場(chǎng)降溫的配景下，地價(jià)仍堅持較高程度，分明比同期的房?jì)r(jià)表示更堅硬。往年前10月，全國房地產(chǎn)開(kāi)辟企業(yè)地盤(pán)置辦均價(jià)同比增加19%，遠高于成交面積增幅，且僅比客歲全年23%的漲幅回落了4個(gè)百分點(diǎn)。從十大城市的地盤(pán)溢價(jià)率看，客歲二季度至往年一季度，堅持在25%閣下，而往年二三季度則回落至15%閣下。而上一輪樓市降溫期的2011年下半年，地盤(pán)成交溢價(jià)率均勻只要3%閣下。在一線(xiàn)城市和多數二線(xiàn)城市，“房冷地熱”的景象有些稀有。這既給開(kāi)辟商購地制造了諸多妨礙，又制約了將來(lái)兩年房?jì)r(jià)下跌。
從上述的新房成交量與價(jià)來(lái)看，房市見(jiàn)底企穩跡象趨于分明，成交量先反彈，價(jià)錢(qián)將會(huì )滯后數月后反彈。地盤(pán)市場(chǎng)表示略有異常，但慷慨向將是趨穩，地價(jià)仍在下跌，次要反應了作為需求方的開(kāi)辟商仍對后市不失望。別的，從室廬庫存和去化周期看，四時(shí)度總體正在修建頂部，個(gè)中去化周期能夠曾經(jīng)見(jiàn)頂了。這些數據，總體上傳遞出一個(gè)旌旗燈號：本輪房地產(chǎn)短周期的下行底部正在修建，個(gè)中作為搶先的目標的衡宇發(fā)賣(mài)和去化周期，已泄漏出蘇醒跡象。
從動(dòng)因剖析，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，是驅動(dòng)市場(chǎng)見(jiàn)底與蘇醒的中心力氣。泉幣政策的定向抓緊，特別是無(wú)風(fēng)險利率的下滑，是驅動(dòng)市場(chǎng)筑底的主要力氣。在可以預感的2015年，這兩個(gè)驅動(dòng)力的性質(zhì)不變、偏向不變，乃至還會(huì )有所增強。于是邏輯只能是：市場(chǎng)朝著(zhù)蘇醒的偏向演化。只不外區域分化明顯，局部大城市市場(chǎng)活性強、易反彈，局部高庫存的中小城市仍將蘇醒乏力，需求更長(cháng)的調劑工夫，價(jià)錢(qián)才干走出泥塘。
北京獵頭第七篇：11月22日
降息是房?jì)r(jià)助推器！
【降息目標！】1、降息目標是穩經(jīng)濟，定向滴灌，難阻經(jīng)濟增速下滑，自愿偶發(fā)下洪水。2、本輪降息周期始于2012年，6、7月降兩次，2013年空白，次要是房?jì)r(jià)熱，顧忌！往年樓市降溫，房?jì)r(jià)下跌，無(wú)忌！3、美國QE加入，中外貨幣需求加碼寬松，對沖！
【降息利好樓市！】1、泉幣寬松，第一利好行業(yè)，就是房地產(chǎn)！2、非對稱(chēng)降息，存款利率降幅更大，利好團體房貸，9月底央四條后，商行落實(shí)不給力，現在央媽猛敞胸、再輸奶，房貸本錢(qián)全線(xiàn)降低，購房需求減速釋放，幫扶自住需求。3、全部信貸本錢(qián)下滑，開(kāi)辟貸受害，開(kāi)辟商融資本錢(qián)降，房?jì)r(jià)促銷(xiāo)動(dòng)力減??！
【降息助漲房?jì)r(jià)！】8月9月，房地產(chǎn)獵頭在全國率先喊出一標語(yǔ)：新一輪購房季正在降臨！預言大城市成交量已見(jiàn)底，幾個(gè)月后房?jì)r(jià)就會(huì )止跌反彈！中心邏輯恰是政策暖風(fēng)頻吹，泉幣政策與當局救市雙輪驅動(dòng)，市場(chǎng)只要一種能夠：蘇復。而10月成交量大增，印證了邏輯。今片面降息，進(jìn)一步增強邏輯，一線(xiàn)城市必定率先反彈！
【買(mǎi)房不宜等！】降息不只下降了房貸本錢(qián)，而助進(jìn)一步改動(dòng)生意單方預期，預期向看漲偏向集聚。從區域剖析，關(guān)于一線(xiàn)城市，如今就應抓緊工夫出手。關(guān)于二線(xiàn)城巿，春節前宜舉動(dòng)。關(guān)于三四線(xiàn)城市，來(lái)歲上半年要搞定。從需求性質(zhì)剖析，剛需、置換需求，不宜久等！
【短周期顯威力！】置信房地產(chǎn)短周期紀律，樓市最糟時(shí)點(diǎn)已過(guò)來(lái)，來(lái)歲全體蘇醒，房?jì)r(jià)二季度上拐。置信房地產(chǎn)獵頭，堅決決心，買(mǎi)房自住，額定貶值，不留遺憾，一路向前！
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